Mục đích của quy định mọi giao dịch bất động sản của doanhnghiệp kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn theo Luật Kinhdoanh bất động sản là nhằm nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Tuy nhiên,hiện tại đã có rất nhiều điểm bộc lộ cho thấy quy định này đang được thực hiệnmột cách đối phó.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1.1.2007 nhưng quy định về giaodịch bắt buộc qua sàn được gia hạn đến ngày 12.4.2009 để giúp hoàn thiện cácsàn giao dịch theo đúng quy định. Cho nên cũng dễ hiểu khi từ nửa cuối năm 2007đến nay các công ty địa ốc đua nhau mở sàn giao dịch BĐS, chủ yếu là trên cơ sởnâng cấp các trung tâm môi giới mua bán nhà đất cho "đạt chuẩn" để đủđiều kiện được tồn tại. Thực chất các sàn giao dịch này là tên các của cáctrung tâm môi giới vốn tồn tại từ trước.
Hoạt động của các sàn này, theo tiết lộ của giám đốc một sàn giao dịch thìkhông khác các trung tâm môi giới là mấy; các sàn chính là những nhà mua sỉ bánlẻ bất động sản từ các dự án. Họ mua cả sàn hoặc một block chung cư với các ưuđãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, chỉ cần có lời ở mức chấpnhận được là họ bán lại. Các chủ đầu tư, các sàn đối thủ biết có tình trạng bánphá giá nhưng không làm gì được.
Tình trạng buôn bán độc quyền một dự án cũng diễn ra khá phổ biến khi mà cácsàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm đang diễn rangày càng phổ biến hoặc các sàn giao dịch lớn đều giành được quyền phân phốiđộc quyền một vài dự án. Hiện tại trong Mạng các sàn giao dịch bất động sảnViệt Nam do Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản quản lý có 100 thànhviên, chia đều cho Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thông tin về hàng hóa,sản phẩm trên mạng này rất nghèo nàn, nếu không muốn nói là rất sơ sài.
Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháplý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủtục nhưng bị chủ đầu tư đem bán. Nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho cácsàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc cácsàn phân phối độc quyền. Tổng giám đốc một Tổng công ty chuyên kinh doanh bấtđộng sản Nhà nước vào loại lớn nhất hiện nay, nói với DiaOcOnline rằng: “Sẽ rấtkhó có chuyện minh bạch khi tất cả các sản phẩm dự án của chúng tôi dù đều đượcthông báo là bán qua sàn (do chính Tổng công ty lập ra – PV) nhưng lại vẫn cóchuyện lãnh đạo phải duyệt đơn”. Chuyện “duyệt đơn” thực tế đang diễn ra tạimột dự án của chủ đầu tư này ở trên trục đường 70 (Từ Liêm, Hà Nội). Toàn bộsản phẩm đúng là được niêm yết trên sàn nhưng khách hàng muốn mua được cần cóđơn xin mua có ký duyệt của lãnh đạo Tổng công ty (?). Do sàn và chủ đầu tư làmột nên khách hàng không thể có cơ hội tìm kiếm được thông tin thật của dự án.
Mang tiếng là sàn giao dịch BĐS với các trách nhiệm rất nặng nề, nhưng thực tếhầu hết các sàn giao dịch BĐS hiện nay mới chỉ hoạt động như một nấc trunggian. Điển hình nhất cho tình trạng này chính là việc chủ đầu tư dự án bảo gìnghe nấy. Đối với loại hàng hóa căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theogiá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng giá trị giao dịch. Đốivới loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũngđược mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
Chính Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ôngNguyễn Mạnh Hà cũng thừa nhận khi trả lời báo chí rằng, nhà đầu tư vẫn cần sànglọc thông tin vì chưa thể khẳng định mọi thông tin nhà đất qua sàn đều chuẩn100%.
Một trong những yếu tố để thể hiện tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bấtđộng sản là nơi đây phải trở thành yếu tố thúc đẩy sự minh bạch của thị trườngbất động sản; chứ không đơn thuần là cung cấp dịch vụ môi giới và thu phí nhưhiện nay. Muốn thúc đẩy sự minh bạch thì điều kiện tiên quyết là khách hàngphải được tiếp cận với thông tin thật, đầy đủ và chính xác. Nhưng với cách tổchức và hoàn thiện các sàn như hiện nay thì điều này còn rất xa vời. Còn nhớ,khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, năm 2007, Cục trưởng Nguyễn MạnhHà có hứa hẹn rằng, chậm nhất là quý I/2009, sẽ công bố chỉ số bất động sản(bao gồm thông tin về giá cả, mặt hàng, chủng loại…) trên cơ sở lấy giữ liệu từ20 sàn giao dịch “chuẩn” trên cả nước. Tuy nhiên, đến giờ cam kết này vẫn chưacó bất kỳ tiến triển, Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà giờ thậm chí còn từ chối bìnhluận khi được hỏi về vấn đề này. Điều này có lẽ cũng đủ cho thấy tính chuyênnghiệp, sự minh bạch trong hoạt động của các sản giao dịch bất động sản ở mứcnào.
Theo DiaOcOnline.vn
